水皮谈楼市新政:买的没有卖的精 调控总比失控强
来源:凤凰网2016-11-24

历史上恐怕没有一个黄金周让人如此敏感和焦虑,尤其是地方政府几乎是在手忙脚乱中度过的,而这一切则源于9月28日在京召开的房地产专题会议,会后的9月30日,北京市人民政府发布的房地产新政,也就是在那一刻,大家知道期待中的 “金九银十”已经完全成泡影,传说中的转点或许真的到来了,造化(政策)就是如此的弄人。

北京市的新政与此前已经爆炒的二线城市出台的措施相比,基本上就是扯下了地方上最后的遮羞布,此前几乎是犹抱琵琶半遮面的糊弄和忽悠,心不甘情不愿,尽管针对的也是“地王”,但是,土地出让金是真金白银的进项,谁也不会跟收入过不去。数据表明,就在全民恐慌性入市抢房的狂潮中,“地王”的游戏层出不穷,二线城市的土地出让金已经超过去年全年,且土地出让只有一半不到。这意味着地价上涨不止100%,更为重要的是收入全部超过地方财政收入,不但化解收入(财政)下行之虞,更化解了地方债务的危机。不过凡事皆有度,中央政府就在房价失控的临界点发出了明确的信号,风向标就是北京市的新政。

北京市的新政是真枪实弹的操练,一方面是加大供地幅度,一方面是强力去杠杆,一套房首付35%-40%,二套房首付50%-70%,拥有一套房,无论贷款与否均按二套贷,同时加强销售行为管理,一次性公布房源,明码标价。

整个黄金周一共有19个城市跟进,但跟进时间不同。与北京同步的是天津,9月30日;此后10月1日跟进的是郑州,当天深夜跟进的是成都;10月2日,无锡、济南、合肥、武汉跟进;10月3日,苏州跟进;10月4日,深圳、广州、佛山、南宁跟进;10月5日,南京、厦门跟进;10月6日,珠海、东莞、惠州、福州跟进。

其中苏州、南京、厦门、合肥均为升级措施。但是,这19个城市中居然没有杭州,也没有上海。杭州因为早在9月18日已经公布了城区的限购措施,而上海则早在3月25日的新政已经充分体现了预见性或者说是政治坚定性。

3月25日的上海新政已经规定,一套就是信贷30% ,二套就是信贷70%,而这些正是现在跟进城市的标准,时间却整整早半年。其实据央行2月2日政策颁布不过一个月,而央行彼时正是降低首套二套首付,首套从25%到20%,二套从40%到30%;更早的2015年9月30日,降首套30%到25%,2015年3月30日降二套从60%到40%。说这一波行情由政策策动刺激似乎也不为过,虽然目标是去库存,但是以加杠杆的方式依然是放大了房地产作为投资品资产价格的属性,导致目标背离,南辕北辙,重演2015年A股牛市情景。

上一轮限购限贷结束于2014年9月30日,当时有46个城市,这一轮重启现在不过20个城市,还有相当部分城市在观望,两年的时间市场的剧烈变化有没有教训呢?有,一是计划总是跟不上变化;二是政策总是慢半拍;三是中国的事情必须中央决策。

黄金周的措施跟进已经变成了一种令行禁止的政治站位,雷厉风行执行力的考验,蹊跷的是从5月9日权威人士论定位到7月政治局提抑制价格泡沫到“十一”前,形成整整5个月政策真空期,足够形成抢购性恐慌和蔓延,当然也有足够时间形成“地王”式土地市场的交易,或许这就是“买的没有卖的精”的道理。

话虽如此,但是迟来的调控也是调控,总比失控要强。  

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