同样是地少人多经济发达,新加坡为什么能庆幸房价下降?
来源:财经网2016-11-24

新加坡和香港有许多相似之处,不仅都是若干岛屿组成的弹丸之地、地图上的“小红点”,甚至连人口密度都较为接近(新加坡国土面积700多平方公里,总人口约为540;香港面积大约为1104平方公里,总人口约为734.67万),而且作为亚洲的两大金融中心,都是属于人口密集寸土寸金的城市,同时也是富豪置业的考虑对象,两地的房地产市场比较相似,都在过去几年中采取措施竭力控制不断上涨的住房价格。

不过香港房地产限价政策的所产生的效果较为有限,房价在小幅回调之后继续上涨。虽然今年二月,香港房地产价格一度跌至过去25年以来最低水平,但是此后快速反弹至2015年年初以来的最高水平,目前香港房价仍比2012年房地产调控措施实施时的房地产价格高出35%。

新加坡政府从2009年启动房地产限制措施以来,连续第12个季度录得下滑,在今年9月,新加坡房地产平均价格创下过去七年以来最大跌幅。目前新加坡的房屋价格已经从2013年的峰值下跌了10.8%,销量也已经下降到当年水平的一半。

据华尔街见闻报道,香港的房价一直十分高昂,然而新加坡的房价却便宜很多,近年来在房价最高的榜单上稳定排第27名左右。报道称,香港住房价格约等于香港家庭中位数年收入的19倍,而新加坡仅为5倍。

新加坡国民也曾“买不起房”

1955年,新加坡经济困难重重,民生凋敝,住房奇缺,平均每户不到一间住宅,200万人口中有40%的人口居住在贫民窟和屋棚内,能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%。直到1959年,新加坡人口达到160万,GDP却只有几亿美元。即使到了1965年,建国后的新加坡政府依然面临严峻的住房问题,大部分国民都有“买不起房”的痛苦经历。

1960年2月,新加坡成立了建屋发展局,专门负责建造公共住房,称之为“组屋”,用来解决广大中低收入居民的住宅问题。1964年,政府宣布实行“居者有其屋”计划,推行住房自有化政策,鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买政府“组屋”。1968年,为解决人民无力支付购买组屋首期款的问题,通过了使用中央公积金购买政府组屋的决定。

“50年间,建屋发展局建造了94万多间组屋,80%的人口居住在组屋中,其中95%拥有自己的组屋,是全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家,真正实现了‘居者有其房’的政策目标。”建屋发展局售屋处处长罗瑞兴如是说。

年轻人工作五年可以买房

新加坡的公共住房制度,即组屋制度是其低房价的背后原因之一。组屋房价由政府定价,以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定,目标是一个人参加工作5年后,结婚时能首次使用中央公积金购买政府组屋。

由新加坡建屋局负责发展的组屋,视房型大小和地点、楼层等,一套房大概20——50万新币就能拿下。购买政府组屋可以向银行申请贷款,在首付20%的情况下,只需要首付4-10万新币。

据新加坡统计局发布的数据,2012年新加坡居民家庭人均月工资收入为3142新元,即人均年工资收入为37704新元。

此外,新加坡政府规定每一位有工作的居民收取工资收入的34.6%作为个人中央公积金,用于住房、医疗和养老。其中个人缴交20%,企业缴交14.6%;其中的20%用于租赁、购买住房。

为了照顾低收入家庭购买组屋,新加坡政府还提供补贴。新加坡政府曾规定月均户收入少于2000元的家庭可购买2房式组屋,月均户收入少于3000元的,可购买3房式组屋,少于8000新元的,可购买4房或5房式组屋。收入在5000新元以下的低收入家庭,可获得最高4万新元的额外公积金补贴,收入越低,补贴越高。最终90%的人能买3房式,80%的人能买4房式。随着经济的发展,可购买组屋的家庭收入也随之提高。

即使是对于无力购房的总收入介于800-2000新币的新加坡公民,也可以以低廉的价格租赁“组屋”。比如,家庭收入在800新币以下的申请一室一厅,每月的房租最低仅为26-33新元之间,约合人民币140元左右。

但由于组屋带有福利性质,新加坡政府规定组屋有严格的售卖条件,全新的只能卖给有家庭的新加坡公民,二手组屋只能卖给有家庭的新加坡公民和永久居民。而且一个家庭只能拥有一套组屋,如果要再购买新房子,旧组屋必须退出来,以防有人投机占有。

高印花税抑制“囤房”

新加坡的住宅类型除了组屋外,还包括私人公寓、有地住宅等。私人公寓档次较高,与组屋相比,单位设计、装修、配套设施都更加完善。有地住宅是指房屋前后还有属于自己的草坪、花园等,又分为排屋、半独立式、独立式等,在新加坡算是“有钱”的标志之一。

新加坡有地住宅

由于新加坡的组屋面向的是中低收入水平的新加坡公民,新加坡本国的高收入人群以及外国人只能选择私人公寓以及有地住宅。相对于组屋低廉的价格,新加坡私人公寓以及有地住宅的价格较为高昂,以私人公寓为例,由市场定价,大部分价格在7万元-20万元每平方米不等。这一部分房价的变化在一定程度上也会影响新加坡总体房价水平。

自2009年以来,为控制房地产市场持续升温,新加坡政府先后出台了八轮降温措施,以控制房价的不断上涨。

2011年,新加坡政府将卖方印花税的征收期限从三年延长到四年。也就是说,拥有房产在四年以内的,业主在出售时需缴纳4%至16%不等的卖方印花税,税率与过去相比有明显提高。

2013年,新加坡政府规定从1月12日起,外国人在新加坡购买房产必须支付房产价格18%的印花税,之前为13%;拥有新加坡永久居留权的外国人购房需支付8%的印花税,之前为3%;当地人首次买房印花税仍为3%,但再次购房时提高印花税,第二套房屋需要10%的印花税,第三套房屋需要13%的印花税。

买家印花税

新加坡政府出台的严厉措施确实起到了一定的作用,减少了本国公民“囤房”的冲动,也减轻了海外置业投资者对新加坡房产的狂热,尤其是2011年提高卖方印花税和2013年提高买家印花税等明确抑制投机性买房的政策。

根据智信研究与咨询提供的数据,从2004年至2011年,除了发生全球金融风暴的2008年以外,中国买家在新加坡置产的人数逐年增加,2009年销量激增三倍,并在2011年创下高峰,进行了多达2809个私宅交易。

不过,从2012年开始,中国买家进行的交易却逐年下跌,2012年和2013年的交易分别为1808和1554个,2014年同比下滑36%至995个单位。今年第二季度大陆买家交易量仅占新加坡房地产交易额的6.9%,低于去年同期水平7.1%。

马来西亚买家的私宅交易高峰则是在2010年,达到2117个,隔年回跌,2012年上扬后就逐年下滑。印尼买家的私宅交易高峰则是在2007年,达2377个,隔年大跌,2009年后回升,但从2011年起逐年下跌。

房产税倾向低房价、自住

除了购房时的印花税,房产税也是新加坡政府的一种传统税种,原则上是有房子就得交税。新加坡房产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值,是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入,再减去物业管理、家具以及维修费用等开销所得的纯利润。年值由税务局每年根据各地的平均租金回报率计算,通常会低于租房的利润。

2013年10月新加坡国会对房地产税(修正)法案进行了修改。具体执行中,新加坡坚持小户型、低房价原则,对购买自用房者实行税收优惠。

根据新加坡目前的税率规定,住宅类的地产是累进税制,这就意味着年值越高的房子需要缴纳的税款更高。此外,该法案还将住宅区分为自住型和非自住型,自住型所需缴纳的房产税要低于非自住型。政府对自住房产的房产税率最低是不征,但其他类型的房产税率(如房屋出租者)最低是10%。

新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬说,新加坡房产税的设计有两个关键思想,一是累进制,即富人要比穷人交的多;二是鼓励购房自住,对购房自住者抽较低的房产税,而对购房投资者则抽较高的房产税。

改变房产税在一定程度上能提高炒作者持有房屋的成本,从而限制那些专门为投机而买房子的活动。

发展商“带着镣铐跳舞”

除了增加印花税,抑制购房者炒房外,新加坡也有条例防止外国发展商在新加坡囤积土地进行炒作。在发展商合格证书(QC)规定下,凡拥有外国股东的发展商及上市公司,须在五年内完成私宅发展项目,并在取得临时入伙证(TOP)后两年内卖出所有的单位。

发展商也可以申请延期一到三年,但必须支付延长费。延长费按地段地皮价和未售出单位占比计算,第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8%、16%和24%。

很多上市的房地产公司都有外国股东,所以均受发展商合格证书条例影响,因而受到影响的房地产公司并不在少数。据新加坡当地媒体报道,2016年7月,新加坡产业发展商公会(REDAS)会长陈佩强在该会举办的房地产市场研讨会上透露,全国目前有17个住宅房地产项目的约1100个至1200个未售出单位,预计今年底受发展商合格证书条例影响,须支付近1亿3800万元的罚款。

由于这个条例是针对外国发展商,不涉及本地发展商,为了避免类似情况的出现,外国发展商八仙过海各显神通,主要手段有退市以及成立一家本地子公司,把剩余单位全卖给它。

虽然通过这些手段躲过了发展商合格证书的相关规定,但是新加坡还留着一个后招等着发展商——额外买家印花税(ABSD)措施。在ABSD条例下,发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出,否则发展商得支付额外买家印花税,即地段地皮价的10%至15%。

陈佩强也指出,不包括执行共管公寓单位,全国也有47个项目约5300个未售出单位,会在今年底至2018年遭受额外买家印花税(ABSD)影响。

所以归根结底,对于在新加坡从事房地产开发的发展商来说,也许只有一条路最好走——降价。陈佩强说,为了促进销量,一些房地产商已经开始给予买家5%至25%的折扣。

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(参考资料来源:新华社、人民日报、智通财经网、国际先驱导报、环球时报、经济日报等)  

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